Entscheidend: Die Auswahl des richtigen Bauunternehmens

Ausgabedatum: September 2013

Die Auswahl:
das passende Bauunternehmen

Für Bauherren, die die Koordinierung der einzelnen Leistungen und Gewerke an ein Bauunternehmen vergeben möchten, ist eine schwierige Wahl mit großer Tragweite zu treffen. Die Auswahl des richtigen Bauunternehmens ist eine wichtige Weichenstellung für den Bauprozess und kann dem Bauherren nicht nur viel Arbeit abnehmen, sondern auch sehr viel Ärger ersparen. Die Verbraucherzentrale NRW bietet hier für alle Interessierten, die sich mit dem Bau einens Fertighauses beschäftigen, einen entsprechenden Ratgeber an. "Kauf und Bau eines Fertighauses, Ausführung in Massiv- oder Holzbauweise". In dieser Broschüre (5. Auflage 2013) erhalten Sie auf 196 Seiten weitere Hinweise und Ratschläge.

Damit die Umsetzung des Vorhabens am Ende auch in guten Händen ist, gibt es im Vorfeld einige wichtige Punkte zu beachten. Dabei gilt: Die Wahl eines geeigneten Bauunternehmens sollte sehr sorgfältig vorgenommen werden und erfordert daher viel Zeit.

Die Suche

Der Standort des Bauvorhabens ist bereits ein wichtiger Anhaltspunkt für die Suche nach einem geeigneten Bauunternehmen. Allerdings sollte der Radius dabei nicht zu eng gezogen werden. Zudem ist zu beachten, dass manche Firmen zusätzlich zu ihrer zentralen Geschäftsadresse noch Zweigstellen in anderen Regionen oder Bundesländern betreiben. Insbesondere im Internet finden sich Auflistungen seriöser Baufirmen und aufschlussreiche Erfahrungsberichte von Bauherren in entsprechenden Foren. Besonders zu empfehlen sind für die vorbereitendenden Recherchen die Angebote des Bauherrenschutzbundes, des Verbandes privater Bauherren e.V. sowie für allgemeine Fragen, die Verbraucherzentrale.

Außerdem empfiehlt sich die Besichtigung von Referenzobjekten, die von denjenigen Unternehmen umgesetzt worden sind, die in die engere Wahl gezogen werden. Nach Möglichkeit ist dabei auch das direkte Gespräch mit den jeweiligen Bauherren zu suchen, um gegebenenfalls von Problemen oder Unstimmigkeiten zu erfahren. Für größtmögliche Sicherheit, kann schließlich ein Anwalt engagiert werden, der nach früheren oder noch laufenden Bauprozessen einer bestimmten Baufirma recherchiert.

Grundlegende Kriterien

Im Zentrum der Beurteilung unterschiedlicher Bauunternehmen steht der eingehende Leistungsvergleich, der in jedem Fall durch einen Experten aus dem Baufach begleitet werden sollte. Nicht selten bestehen bereits bei grundlegenden Arbeiten im Tiefbau große Spielräume in der Preisgestaltung. Generell gilt: Je genauer die Ausschreibungsunterlagen ausgearbeitet sind, desto belastbarer fallen auch die Angebote der Wettbewerber aus. Gerade Sonderwünsche machen am Ende nicht selten einen großen Teil des Gesamtpreises eines Hauses aus und sollten unbedingt von Anfang an genau formuliert werden.

Doch wie so oft gilt auch und gerade für die Auswahl eines Bauunternehmens: entscheidend ist nicht der Preis allein. So gibt es etwa Firmen, die auf bestimmte Baustile oder Materialien spezialisiert sind und für besondere Aspekte des Bauvorhabens hervorragend geeignet sein können. Besonders preisgünstig (zumal in grenznahen Regionen) sind oftmals Kooperationen von Baufirmen aus den osteuropäischen Nachbarstaaten. Dabei gilt es allerdings stets genau darauf zu achten, dass bei der Bauausführung auch tatsächlich nach deutschen Standards gearbeitet wird.

Von zentraler Bedeutung: Der Bauvertrag

Ganz wichtig für die Bewertung der Seriosität eines Bauunternehmens ist die Gestaltung des Bauvertrages. Wenn hier ein allgemein gehaltener Vertrag oder gar ein Mustervertrag vorgelegt wird, ist größte Skepsis angebracht. Ein Bauvertrag muss alle möglicherweise strittigen Fragen im Vorfeld klar und transparent regeln. Vom Leistungsumfang über die jeweilige Qualität der zu verwendenden Baustoffe, die Fälligkeit von Raten und Abschlagszahlungen bis hin zu den exakten Terminen für Baubeginn und Fertigstellung muss jedes Detail schriftlich fixiert werden. Nur eine Baufirma, die mit dem Bauherren ein individuelles Vertragswerk erarbeitet, ist auch vertrauenswürdig. Außerdem ist es für seriöse Bauunternehmen selbstverständlich, dass sich der Kunde vor der Unterzeichnung des Vertrages noch einmal mit seinem Anwalt beziehungsweise technischen Berater abstimmt, um gegebenenfalls auch die letzten Unklarheiten und Zweifel ausräumen zu können. Das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung stellt hier eine Checkliste zur Auswertung von Bau- und Leistungsbeschreibungen für Ein- und Zweifamilienhäuser zur Verfügung.

Was finanzielle Fragen betrifft, gibt es noch zwei Punkte anzuführen, an denen unseriöse bzw. fragwürdige Angebote zu erkennen sind. Zum einen ist es aus Bauherrensicht keineswegs zu tolerieren, wenn die Baufirma auf der vertraglichen Vereinbarung von hohen Vorauszahlungen für bestimmte Bauabschnitte vor deren Fertigstellung besteht. Üblich ist die Bezahlung funktionsfähiger, mängelfreier Bauabschnitte in Raten.

Zum anderen kann ein Bauherr nur sicher sein, dass er auch für den Fall der Nichterfüllbarkeit des Vertrages (etwa bei einer Pleite der Baufirma) abgesichert ist, wenn ihm im Bauvertrag eine Erfüllungsbürgschaft oder auch Vertragserfüllungsbürgschaft genannt zugesichert wird. Weigert sich ein Unternehmen, diese Sicherheit bereitzustellen, ist es als nicht vertrauenswürdig einzustufen.

Ihr Bauunternehmer und seine Partner

In Bezug auf die allgemeine Arbeitsweise eines Bauunternehmens sehr aufschlussreich ist der Umgang mit Subunternehmern. In den allermeisten Fällen geben Baufirmen wenigstens Teile der zu erbringenden Leistungen an Subunternehmen in den entsprechenden Handwerksbereichen weiter. Das ist für den Bauherren an sich kein Nachteil, allerdings kann es je nach dabei gepflegter Praxis durchaus zu unerwünschten Schwierigkeiten führen. Wichtig ist, ob das Bauunternehmen die Leistungen für bestimmte Gewerke ausschreibt, um dann dem jeweils günstigsten Bieter den Zuschlag zu erteilen, oder ob es in beiderseitigem Vertrauen bereits seit längerer Zeit wiederholt mit denselben Partnern zusammenarbeitet. Bei der Auswahl des richtigen Bauunternehmens ist ein funktionierendes Netzwerk von seriösen und zuverlässigen Subunternehmern ein wichtiger Pluspunkt.

Die Ausschreibung der Bauleistung - wichtige Punkte im Überblick:

• Vor der Ausschreibung - lassen Sie die Vollständigkeit der Unterlagen durch einen Fachmann, z.B. Architekt prüfen. Achten Sie hierbei auf die gewünschte Qualität der Baustoffe sowie auf den Ausstattungsstandard.

• Prüfen Sie bei individuellen Projekten - z.B. wenn Sie ein Holzhaus errichten wollen- die Fachrichtungen der an der Ausschreibung beteiligten Bauunternehmen.

• Beteiligen Sie mehrere Baufirmen an der Ausschreibung.

• Optimal - lassen Sie die Angebote zur Ausschreibung von einem Fachmann, z.B. Architekt prüfen.

Vor dem Vertragsabschluss

• Nach getroffener Auswahl, jedoch vor Vertragsabschluss, prüfen Sie in einem persönlichen Gespräch die Qualifikation der Baufirma. Dringend anzuraten ist hier ebenfalls einen Fachmann, z.B. Architekt ihrer Wahl am Gespräch teilhaben zu lassen.

• Lassen Sie sich eine Liste mit Referenzprojekten geben.

• Suchen Sie das persönliche Gespräch mit anderen Bauherren dieser Baufirma.

• Lassen Sie, ggf. über Ihren Anwalt, die wirtschaftliche Stabilität der Firma überprüfen.

• Überprüfen Sie, ob der Bauträger zuvor unter anderen Namen insolvent war.

• Prüfen Sie den Bauvertrag, hierbei sollte es sich immer um einen individuellen, auf Ihr Projekt zugeschnittenen Bauvertrag handeln. Finger weg von Musterverträgen!

• Folgendes gilt bei individuellen Eigenheimplanung sowie auch bei der Errichtung eines Fertighaues: Legen Sie im Bauvertrag fest, dass ein qualifizierter Fachmann Ihrer Wahl, den Bauvorschritt auf dem Baugelände, die Ausführung der Arbeiten sowie die Qualität der Materialien kontrollieren kann. Gleichfalls sollte er auch befugt sein, bei berechtigten Mängeln, die nicht sofort zu beheben sind, einen Baustopp anzuordnen.

• Grundsätzlich ist bei der individuellen Eigenheimplanung eine Bauüberwachung in Form z.B. eines Architekten dringend zu empfehlen. Dieser sollte zuvor durch den Bauherren bestimmt und mit allen notwendigen Vollmachten, die für eine laufende Kontrolle und fachgerechte Umsetzung der Bauausführung erforderlichen sind, ausgestattet sein. Zu berücksichtigen ist hierbei, die Bauüberwachung sollte unabhängig sein und keine wirtschaftliche oder geschäftliche Verbindung zum Bauunternehmer haben sowie gehabt haben.

• Achten Sie auch auf die Zahlungsmodalitäten. Grundsätzlich gilt: Zahlung nach Baufortschritt sowie nach Abnahme der Arbeiten. Die Abnahme sollte immer protokolliert werden.

• Legen Sie einen Bauzeitplan fest. Dieser sollte konkrete Daten zum Baubeginn sowie zur Fertigstellung enthalten. Besprechen Sie einen finanziellen Ausgleich beim verschuldeten Bauverzug durch den Bauträger.

• Treffen Sie klare Reglungen im Umgang mit Nachträgen. Hierbei ist der Focus auf Leistungen zu legen, die in der Ausschreibung mit aufgeführt sind, jedoch im Bauvertrag seitens der Baufirma nur halbherzig berücksichtigt wurden. Verbinden Sie Ihre Unterlagen zur Ausschreibung mit dem Bauvertrag. Schließen Sie eine Haftung aus, die es der Baufirma ermöglicht, sich nur auf den Vertag und nicht auf die Ausschreibungsunterlagen zu beziehen.

• Nehmen Sie in ihrem Bauvertrag eine Erfüllungsbürgschaft (Bankbürgschaft der Bauträgers) mit auf – seriöse und finanziell gut gestellte Bauträger sollten hier keine Einwände vorbringen.

• Lassen Sie den Bauvertrag notariell beurkunden (Notarvertrag). Achten Sie hierbei darauf, dass alle Leistungen Vertragsbestandteil sind.

• …und sollte es dennoch zu Unstimmigkeiten kommen, nehmen Sie den Ort des Gerichtsstandes mit in dem Vertrag auf. Er sollte sich an Ihrem Wohnort orientieren.

Die oben genannten Informationen können Sie sich hier herunterladen (PDF Datei 20Kb).

Sie sehen, es ist eine lange Liste abzuarbeiten. Damit auch ihr Haus zum Traumhaus wird, lassen Sie hier die notwendige Sorgfalt walten. Eins geben wir Ihnen noch mit auf den Weg, die Bauzeit ist anstrengend und nervenaufreibend – aber es wird Ihr neues Heim.

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