Mögliche Folgekosten beim Grundstückskauf

Ausgabedatum: Februar 2013

Immobilienkauf - versteckte / spätere Kosten,
etwaige Folgebelastung beim Grundstückserwerb

Beim Kauf eines Grundstücks ist größte Umsicht geboten. Neben einer fundierten Bewertung des Kaufpreises und der Einrechnung von anfallenden Nebenkosten (Gebühren, Honorare, Steuern) müssen auch unbedingt eventuell anfallende Folgekosten bedacht, in Erfahrung gebracht und gegebenenfalls einberechnet werden. Die Erschließung des Grundstücks, d.h. sowohl der Anschluss an unterschiedliche bestehende Leitungssysteme, als auch die Straßenanbindung können sonst beim Grundstückskauf später unvorhergesehene Folgekosten im höheren vierstelligen Bereich verursachen.

Die Erschließung

Als planungsrechtliche Forderung ist die Erschließung eines Grundstücks eine notwendige Voraussetzung für die Zulässigkeit eines genehmigungspflichtigen Bauvorhabens. Das Baugesetzbuch definiert ein Grundstück als erschlossen, wenn seine Versorgung mit Strom, Wasser und Abwasser sowie die Anbindung an das öffentliche Straßennetz im erforderlichen Maß gewährleistetetet sind. Sofern diese Kriterien nicht erfüllt sind, haben Bauherren zunächst für die Erschließung des Grundstücks zu sorgen ‒ und müssen sie entsprechend als Folgekosten in ihre Kostenplanung für den Grundstückskauf und Hausbau einbeziehen.

Gesetzlich ist die Erschließung Aufgabe der Gemeinden. Diese können allerdings für den “anderweitig nicht gedeckten Aufwand für Erschließungsanlagen einen Erschließungsbeitrag” (§127 BauGB) erheben. Dabei handelt es sich nicht um eine einfache Bearbeitungsgebühr sondern um große Beträge, die den Finanzplan in Schieflage bringen können. Bauherren sollten daher vor der Ausarbeitung des Kaufvertrags von der Gemeinde eine schriftliche Bestätigung zum Stand der Erschließung und etwaig zu erwartenden Erschließungskosten einholen.

Anschluss an bestehende Leitungen

Oftmals ist es einem unbebauten Grundstück nicht ohne Weiteres anzusehen, inwieweit es die gesetzlichen Vorgaben für Anschlüsse an die Leitungssysteme für Strom, Wasser und Abwasser bereits erfüllt. Hier hilft die Erkundigung bei der zuständigen Baubehörde oder das Studium des Bebauungsplans.

Neben diesen für einen Bau unabdingbaren Erschließungsleitungen gibt es zudem noch weitere Erschließungselemente, die zwar nicht in jedem Fall vorausgesetzt werden, aber für den täglichen Bedarf unverzichtbar sein können. Das können Leitungen für Gas oder Fernwärme und Telekommunikation (Telefon, DSL, Kabelfernsehen) sein. Auch in diesem Zusammenhang können erhebliche Folgekosten eines Grundstückskaufs entstehen. Der Anschluss an Breitbandleitungen für das Internet ist übrigens auch in Deutschland noch nicht überall möglich. Bauherren tun daher gut daran, sich bei privaten Anbietern über die Verfügbarkeit und gegebenenfalls beim Netzbetreiber bezüglich eines in naher Zukunft geplanten Netzausbaus zu informieren.

Dabei ist zu beachten, dass die amtliche Preisstatistik keine verlässliche Grundlage für die Einschätzung von Immobilienpreisveränderungen in Deutschland bietet. Die Eigendynamik des Immobilienmarktes und ihre unterschiedlichen Ausprägungen in bestimmten Regionen und Bezirken ist ein komplexes Feld. Gleichwohl lassen sich durch Berücksichtigung wichtiger Einflussfaktoren und Rahmenbedingungen durchaus solide Analysen und Prognosen zur Wertentwicklung von Immobilien erstellen.

Straßenanbindung

Ein weiterer zentraler Bestandteil der Erschließung eines Grundstücks ist die Straßenanbindung. Zunächst genügt hierfür auch die Erreichbarkeit über eine unbefestigte Straße (wie in vielen Dörfern und Gemeinden in den neuen Bundesländern) oder mit provisorischem Straßenbelag (wie etwa in manchen Neubaugebieten). Doch gerade hier kann ein Grundstückskauf Folgekosten nach sich ziehen, mit denen der Bauherr sich möglicherweise erst nach Jahren konfrontiert sieht. Denn wenn die Gemeinde beispielsweise eines Tages eine provisorisch durch ein Neubaugebiet geführte Straße ausbauen lässt und mitsamt Asphaltdecke, Gehwegen und Grünstreifen befestigen lässt, wird die Kommune angesichts klammer Kassen von ihrem Recht Gebrauch machen und einen nicht unerheblichen Teil der Baukosten auf die Anlieger abwälzen.

Je nach Ausführung des Baus und der Berechnungsgrundlage für die Beteiligung (etwa anhand der Fläche oder der Grundstücksfront) muss hier mit Beträgen in empfindlicher Höhe gerechnet werden. Bei Interesse an einem Grundstück ohne umfassende verkehrstechnische Erschließung sollten Bauherren daher im Vorfeld des Kaufvertrages beim Bauamt die zu erwartenden Erschließungskosten für den Ausbau der Straße erfragen, um unliebsamen Überraschungen in Form von unerwarteten Folgekosten beim Grundstückskauf vorzubeugen.

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