Der Grundstückskauf - die Bewertung, Grundlage für den Hausbau

Ausgabedatum: September 2012

Der Grundstückskauf:
Umsicht ist besser als Nachsicht

Ein Grundstückskauf ist eigentlich eine wunderbare Sache. Man trifft eine weitreichende Entscheidung, die das bis dahin eher abstrakte Projekt Hausbau plötzlich in greifbare Nähe rückt. Mit einem Grundstück kann die eigentliche Bauplanung endlich beginnen. Man kann das Bauland mit oder ohne Architekten betreten und seiner Phantasie freien Lauf lassen, denn jetzt ist sicher: hier werden wir bauen!

Allerdings kann ein Grundstückskauf auch ganz fürchterlich schief gehen und später für böse Überraschungen sorgen. Manchmal sogar erst nach Jahren. Merke, die Rückabwicklung eines bereits notariell geschlossenen Kaufvertrages ist, selbst kurze Zeit nach dem Kauf, fast unmöglich, es sei denn, es wird dem Verkäufer das Wissen von Mängeln, die beim Verkauf nicht genannt wurden, nachgewiesen. Fast immer gilt in solchen Fällen: man hätte es vorher wissen können. Denn: Wer ein Grundstück kauft, muss dabei eine ganze Reihe wichtiger Aspekte berücksichtigen. Das macht den Grundstückskauf etwas komplizierter, aber am Ende steht man immer auf der sicheren Seite.

In den folgenden vier Abschnitten haben wir die wichtigen Fragekomplexe zusammengefasst, mit denen Bauherren beim Grundstückskauf an in Frage kommende Objekte herantreten sollten. Neben Fragen zu Grund und Boden selbst stellen sich vor allem solche zur allgemeinen Lage des Grundstücks, zur Beschaffenheit und Bebauung seiner unmittelbaren Umgebung ‒ und erst in Abhängigkeit von alledem auch Fragen zum Preis.

Grund und Boden

Von seinem potentiellen Bauland sieht man vor dem Grundstückskauf üblicherweise nichts als die Oberfläche in ihrer Beschaffenheit und Ausdehnung. Schon der Baumbestand kann zu Komplikationen und ärgerlichen Verzögerungen führen. Zumeist genügt es nicht, wenn die geplante Grundfläche des Hauses baumfrei ist. Die beteiligten Firmen benötigen für Maschinen und Material zusätzlichen Flächen ohne Hindernisse. Für das Fällen von Bäumen sind unter bestimmten Voraussetzungen wiederum Genehmigungen einzuholen, teilweise hohe Gebühren zu entrichten und ggf. Ersatzpflanzungen zu leisten.

Aber auch und gerade im Untergrund kann sich Entscheidendes verbergen. Bodengutachten geben Aufschluss über die Eignung und die spezifischen Eigenschaften des Untergrunds für die Bebauung sowie über etwaige versteckte Altlasten im Erdreich und Grundwasser, die den Eigentümer später teuer zu stehen kommen können. Solche Untersuchungen sind im Vorfeld des Grundstückskaufs unerlässlich. Schon eine Messung des Grundwasserstands kann für die Kalkulation eine gewichtige Rolle spielen. Wer ein unterkellertes Haus plant und dafür ein Grundstück am See in Betracht zieht, muss unter Umständen mit erheblichen Aufwänden für die Abdichtung und entsprechenden Gründungskosten rechnen.

Die Lage

Für die Bewertung der Lage eines Grundstücks reicht ein Blick auf die Umgebungskarte oder den Stadtplan nicht aus, jedoch bietet hier Google Maps erste Eindrücke aus der Vogelperspektive die durchaus hilfreich sein können. Für eine realistische Landschaftsperspektive ist die Satellitenansicht empfehlenswert.

Hierbei können Sie sich eine gute regionale und überregionale Übersicht verschaffen. Bei genauer Betrachtung dieser Ansicht können Sie z.B. Industriekomplexe erkennen und sich über deren unmittelbare Schadstoffbelastungen, die ggf. auftreten können, informieren. Eine Vogelperspektive ist in jedem Fall eine nützliche Sache - jedoch reicht sie allein nicht aus. Grundsätzlich ist es anzuraten, noch vor dem Beginn der eigentlichen Suche nach dem geeigneten Bauland ganz genau zu überlegen, welche Faktoren in der Bewertung der Lage beim Grundstückskauf wie stark zu gewichten sind. Wichtige Beispiele sind etwa Entfernungen zu Kindergärten, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Naherholungsgebieten, Kultureinrichtungen ‒ und nicht allein zu Familie, Freunden und Arbeitsstätten.

Aber auch Risikopotentiale müssen mitbedacht werden. Aktuellstes Beispiel: Hochwasser. Ganze Landstriche liegen in Gebieten, in denen mit teilweise verheerenden Schäden zu rechnen ist. Hier kann ein unvorsichtiger Grundstückskauf im wahrsten Sinne des Wortes katastrophale Folgen haben. Auch hier bietet Google Maps eine gute Flächenansicht der Landschaft. Flussverläufe und deren unnatürliche Begradigung sind hier gut zur erkennen. Sie geben weitere wichtige Hinweise auf eventuelle Gefahren.

Die Umgebung

Umgekehrt sind beim Grundstückskauf auch die Auswirkungen der unmittelbaren Umgebung des potentiellen Baulandes auf das neue Zuhause zu bedenken: Wie ist die umliegende Gegend bebaut (siehe Google Maps)? Welche Baubeschränkungen gibt es möglicherweise für Neubauten (etwa zur Wahrung eines bestimmten Straßenbildes)? Welche Einwirkungen in Form von Schatten, Schall, Licht oder Gerüchen sind aus der Umgebung zu erwarten? Ein Grundstück sollte immer mehrfach, zu unterschiedlichen Tageszeiten und unbedingt auch werktags besichtigt werden. Nur so erhalten Sie auch ein realistischen Bild zur Verkehrslage und den einzurechnenden Fahrzeiten. Zusätzliche wertvolle Informationen über die Umgebung liefert die Kataster- oder auch Flurkarte. Was die Bebauung und möglicherweise den künftigen Charakter einer ganzen Gegend betrifft, lassen sich böse Überraschungen durch das Studium von Flächennutzungsplan und Bebauungsplan vermeiden. Gerade städtebauliche Großprojekte haben oftmals einen langen Vorlauf. Ist etwa eine Schnellstraße am Rande eines attraktiven Wohngebietes geplant, lässt sich das den amtlichen Quellen im Vorfeld entnehmen. Auch mögliche finanzielle Folgekosten werden durch diese Erkundigungen im Vorfeld absehbar. So etwa eine Umlage von für die Gemeinde entstehenden Erschließungskosten für Zufahrtswege auf die jeweiligen Anlieger.

Der Preis

Erst nach der Bewertung der soeben zusammengestellten Kriterien lässt sich entscheiden, ob der genannte Preis für ein Grundstück auch angemessen ist.

Letztlich gilt dann: wenn alles stimmt und das potentielle Bauland den eigenen Bedürfnissen optimal entspricht, ist der Preis längst nicht mehr der alles entscheidende Faktor für den Grundstückskauf.

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