Die Baugenehmigung (Teil I): Allgemeines

Mit der Baugenehmigung erteilt die Bauaufsichtsbehörde den Bauherren die Erlaubnis, sein Vorhaben so umzusetzen, wie in der vom Architekten oder Ingenieur angefertigten Bauvorlage beschrieben. Dieser erhält damit die amtliche Feststellung, dass das Bauvorhaben nicht gegen bestehende öffentlich-rechtliche Vorschriften verstößt.

Vom Bauen ohne Baugenehmigung ist - von genehmigungsfreien Vorhaben einmal abgesehen - unbedingt abzuraten. Denn damit riskieren Bauherren neben empfindlichen Bußgeldern auch den Abriss des nicht genehmigten Baus.

Grundsätzlich gilt: Jeder Abbruch, jede Nutzungsänderung und jeder Neubau von ganzen Gebäuden oder Gebäudeteilen erfordert eine baubehördliche Genehmigung. Allerdings gibt es auch Vorhaben, die aufgrund ihrer Geringfügigkeit in städtebaulicher und wirtschaftlicher Hinsicht keiner Genehmigung bedürfen (siehe unten).

Voraussetzungen für die Erteilung einer Baugenehmigung

Ein Bauherr erhält eine Baugenehmigung für sein Bauvorhaben, wenn er dafür über ein Grundstück mit Baurecht verfügt und mit seinen Plänen die Richtlinien aus Bebauungsplan, Baunutzungsverordnung (BauNVO) und Landesbauordnung (hier ein Beispiel für Baden-Württemberg) einhält. Nur wenn diese Voraussetzungen erfüllt sind, kann ihm die zuständige Behörde bescheinigen, dass in Fragen der technischen Bauausführung, baulichen Abständen, Grenzbebauung, Sicherheit, Wärmeschutz und Nutzung keine amtlichen Vorbehalte bestehen.

Der Bauherr erhält vom Bauamt beziehungsweise von der Bauaufsichtsbehörde die amtliche Genehmigung für sein Bauvorhaben, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

Der Bauantrag muss vollständig vorliegen (Zeichnungen, Beschreibung, Angaben zur Energiebilanz etc.).

Der Antrag muss den bauordnungsrechtlichen Vorschriften des jeweiligen Bundeslandes und den bauplanungsrechtlichen Richtlinien des Bundes entsprechen.

Der Bauherr holt üblicherweise Einverständniserklärungen der betroffenen Nachbarn bezüglich seines Bauvorhabens ein. Verweigert ein Nachbar sein möglicherweise erforderliches Einverständnis, bekommt er ein Exemplar der Baugenehmigung zugestellt und hat das Recht, Widerspruch gegen diese einzulegen und ein entsprechendes Verfahren anzustrengen.

Gegebenenfalls führt die zuständige Baubehörde zur Klärung von offenen Fragen zum Bauvorhaben eine Bauverhandlung durch.

Nach der Zustellung der Baugenehmigung ist eine festgesetzte Gebühr zu entrichten.

Sonderfall: Genehmigungsfreiheit

Die jeweilige Landesbauordnung legt fest, welche Vorhaben genehmigungsfrei sind. Dies können etwa besonders niedrige Nebengebäude und Anbauten, Carports und Garagen, Einfriedungen, Solarenergieanlagen oder Wasserbecken sein. Je nach Verordnung kann es bei solchen Vorhaben genügen, die Behörden in einem verhältnismäßig einfachen Anzeigeverfahren über die geplanten Baumaßnahmen zu unterrichten, ohne dass es dabei zu einem Genehmigungsverfahren und der damit verbundenen Wartezeit auf einen Bescheid kommt. Gleichwohl muss der Bauherr auch in solchen Fällen die erforderlichen Unterlagen durch einen qualifizierten Entwurfsverfasser, also einen Architekten oder Ingenieur anfertigen lassen und die Anforderungen des öffentlichen Baurechts durch den Bebauungsplan und andere Bestimmungen berücksichtigen.

Bestimmungen für den Bau mit Baugenehmigung

Eine Baugenehmigung ist zeitlich befristet. Das heißt: der Bauherr muss nach ihrer Erteilung innerhalb eines bestimmten Zeitraums (üblicherweise drei Jahre) mit dem Bau beginnen, was der zuständigen Behörde rechtzeitig anzuzeigen ist. Geschieht dies nicht, oder werden die Bauarbeiten für einen Zeitraum von mindestens einem Jahr unterbrochen, erlischt die Baugenehmigung.

Darüber hinaus ist die Genehmigung mit weiteren Auflagen verbunden und muss beispielsweise während der Bauzeit für den Fall einer entsprechenden Kontrolle auf der Baustelle verfügbar sein.

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