Die Bau-Schlussabnahme

Am Ende der Bauzeit eines jeden Hauses steht die Bau-Schlussabnahme. Dieser Anlass ist jedoch weniger ein feierlicher, als ein juristisch ausgesprochen wichtiger. Die Abnahme des Baus durch den Bauherren markiert den Übergang von der Ausführungs- in die Nutzungsphase des Hauses und ist alles andere als reine Formsache. Neben guter Vorbereitung empfiehlt sich für Bauherren zu diesem Termin die Begleitung durch einen Sachverständigen. Andernfalls kann die Schlussabnahme am Ende des Hausbaus zugleich zum Beginn einer langen Leidensgeschichte werden. Ein Merkblatt mit vielen wichtigen Tipps und grundsätzlichen Informationen "Vorbereitung zur Bauabnahme" können Sie hier herunterladen.

Juristische Bedeutung der Bau-Schlussabnahme

Was die mit ihr verbundenen rechtlichen Folgen betrifft, ist die Bau-Schlussabnahme dem Abschluss des Bauvertrags ebenbürtig. Dabei gilt es besonders zwei Rechtsfolgen hervorzuheben.

Die Beweislastumkehr

Im Rechtsakt der Schlussabnahme kehrt sich ein wichtiges Verhältnis zwischen Bauherr und Bauunternehmer um: die Beweislast liegt von nun an beim Bauherren. Das heißt, dass er fortan beweisen muss, dass etwaig aufgefundene Mängel auf nicht vertragsgemäße Leistungen auf Seiten des Bauunternehmens zurückzuführen sind. Im Hinblick auf diese sogenannte Beweislastumkehr ist es nachvollziehbar, dass es aus Bauherrensicht ausgesprochen wichtig ist, alle auffindbaren Mängel noch vor der Schlussabnahme zu dokumentieren und beseitigen zu lassen ‒ also noch während des Zeitraums, in dem der Bauunternehmer gegebenenfalls beweisen müsste, dass ein Mangel nicht in einer ungenügenden Leistung seinerseits begründet ist.

Übergang aller Gefahren und Risiken

Zudem ist der Bauherr verpflichtet, vom Zeitpunkt der Bau-Schlussabnahme an sämtliche im Zusammenhang mit dem Gebäude stehenden Gefahren und Risiken zu tragen und das Haus dementsprechend zu versichern.

Die stille Abnahme- Falle

Eine sogenannte „stille Abnahme“ sollten Bauherren kennen und vermeiden! Bei dieser Art der, in der Regel ungewollten Abnahme, gilt der Bau als abgenommen und rechtlich ordentlich übergeben. Wann kommt es zu einer „stillen Abnahme?

wenn 12 Tage nach der schriftlichen Mitteilung "das Haus ist fertig" (die sogenannte Fertigstellungsmitteilung oder auch Fertigstellungsanzeige) keine Bau- Schlussabnahme durch den Bauherren veranlasst wird und erfolgt, gilt der Bau als abgenommen

oder wenn der Bauherr das neu gebaute Haus 6 Tage lang benutzt und oder bewohnt

gleichfalls gilt der Bau als abgenommen, wenn der Bauherr die Schlussrechnung bezahlt hat

Darum achten Sie schon im Bauvertrag darauf, dass eine Schlussabnahme nur dann als Schlussabnahme gilt, wenn eine Begehung -eine sogenannte "förmliche Abnahme"- mit allen Beteiligten vor Ort stattgefunden hat. Diese Begehung ist schriftlich, inklusive aller gefundenen Baumängel, festzuhalten und von allen Beteiligten gegenzuzeichnen. Also, definieren Sie schon im Bauvertrag die Bau- Schlussabnahme genau.

Lückenlose Dokumentation

Von größter Wichtigkeit ist die akribische Dokumentation der Bau-Schlussabnahme, zu der alle am Bau Beteiligten anwesend sein sollten. Auch die fotografische Dokumentation von Baumängeln ist hier anzuraten.

Zu diesem Zweck ist ein detailliertes Abnahmeprotokoll anzufertigen, das sämtliche noch bestehenden Mängel am Bau festhält und beschreibt. Auf der Grundlage der so gesammelten Informationen über den Zustand des Gebäudes werden zwischen den Beteiligten üblicherweise eine Frist zur Beseitigung der Mängel und ein Termin für eine zweite Abnahme ausgehandelt. Hinweis: Lassen Sie sich die Bau- Mängelliste von den zuständigen Gewerken abzeichnen.

Abnahme verweigern?

Bei kleineren Mängeln genügen entsprechende Zusatzvereinbarungen für die Abnahme des Baus. Ein Bauherr kann bei besonders schwerwiegenden Mängeln die Abnahme aber auch verweigern. Wenn ganze Bauabschnitte unvollständig ausgeführt oder noch nicht funktionsfähig sind, sollte von diesem Recht auch gegen den massiven Druck der Bauunternehmer unbedingt Gebrauch gemacht werden. An die Verweigerung der Abnahme bis zur vertragsgerechten Fertigstellung des gesamten Baus ist zudem der Vorbehalt der letzten Rate zu knüpfen. Wer die formale Abnahme verweigert, aber sein unfertiges Haus schon komplett bezahlt hat, kann am Ende vor Gericht ebenso schlecht dastehen, wie ein Bauherr, der bereits vor Beseitigung eines gravierenden Mangels in sein Haus einzieht. In solchen Fällen wird das Verhalten des Bauherren oftmals als stillschweigende aber rechtsverbindliche Abnahme gewertet und das Bauunternehmen ist aus dem Schneider.

Bauabnahme nie ohne Begleitung

So sehr ein Bauherr auch mit seinem Bau vertraut ist und den Blick im Laufe der Bauzeit für Fragen des Hausbaus geschärft hat: ohne die Begleitung eines Sachverständigen ist die Gefahr zu groß, dass ihm folgenschwere Mängel beim Abnahmetermin verborgen bleiben. Die Folge sind oftmals langwierige Rechtsstreitigkeiten ‒ nicht selten mit ungünstigem Ausgang für den Bauherren. Die sachkundige Begleitung empfiehlt sich allerdings auch schon lange vor der Bau-Schlussabnahme, denn die genaue Leistungsbeschreibung zum Bauvertrag dient schließlich als Grundlage für die Bewertung des Baus bei der Abnahme.

Je detaillierter der Bau im Vorfeld beschrieben und vertraglich fixiert worden ist, desto besser lassen sich später Mängel in der Bauausführung feststellen.

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