Wichtige Vertragsdetails für die Bauausführung

Ausgabedatum: Oktober 2013

Der Bauvertrag:
Vertragsdetails bei der Bauausführung

Ein Bauvertrag ist ein komplexes Dokument und enthält in der ersten Fassung nicht selten Klauseln, die den Bauherren am Ende teuer zu stehen kommen können. Nur mit dem nötigen Wissen um die Vertragsdetails für die Bauausführung und mit der professionellen Unterstützung durch einen unabhängigen Experten sollte ein Vertrag über den Bau eines Hauses unterschrieben werden.

Bitte unbeding berücksichtigen: Werden die zu erbringenden Bauleistungen in einem Vertrag gemäß der VOB (Verdingungsordnung für Bauleistungen) geregelt, beläuft sich die Gewährleistungsfrist auf nur 2 Jahre. Allen Bauherren ist daher anzuraten, Verträge mit den Handwerkern bzw. ausführenden Gewerken nach BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) zu schließen. Hierbei erweitert sich der Gewährleistungsanspruch auf 5 Jahre.

Die Kosten für die sachverständige Überprüfung des Bauvertrags fallen im Verhältnis zur Höhe möglicher Mehrkosten durch einen ungenauen oder unfairen Vertrag sehr gering aus.

Ein Bau beginnt nicht mit dem Grundstein

Auf den ersten Blick mag der Bauvertrag in den Augen eines Laien den Bau des Hauses in vollem Umfang beschreiben ‒ doch wenn erst nach Vertragsabschluss auffällt, dass die aufwendige Herrichtung des Bauplatzes im Vertrag gar nicht vorkommt, ist es zu spät. Die enormen Mehrkosten für die Erschließung des Grundstücks, die Einrichtung von Zufahrt, Bauwasser, Baustrom, die Entfernung von Bäumen oder alten Gebäudeteilen, den Bodenaushub und anderes mehr können auch eine zunächst sehr solide Kalkulation sprengen und das Aus für den Bau bedeuten. Zudem sollte bereits im Vorfeld Klarheit über die herrschenden Bodenverhältnisse und den Grundwasserstand herrschen. Ein gut verhandelter Bauvertrag berücksichtigt in den Vertragsdetails zur Bauausführung bereits etwaige Mehraufwände für erschwerte Bedingungen und möglicherweise durchzuführende Abdichtungsleistungen. Andernfalls öffnet der Bauherr dem Bauunternehmen Tür und Tor für nachträgliche Forderungen.

So präzise wie möglich: Die Leistungsbeschreibung

Wir haben auf diesen wichtigen Punkt in unseren Beiträgen unter "Die Ausschreibung von Bauleistungen durch den Bauherren" sowie auch unter "Die Auswahl: das passende Bauunternehmen" bereits genauer beschrieben. Da die Leistungsbeschreibung jedoch einen sehr hohen Stellenwert bei der späteren Bauusführung hat, erwähnen wir diesen Punkt hier noch einmal.

In den Einzelheiten einer Leistungsbeschreibung den Überblick zu wahren, ist für die meisten Bauherren schier unmöglich. Hier geht es nicht nur um Vollständigkeit, sondern auch um größtmögliche Genauigkeit in der Auflistung und Beschreibung der einzelnen zu erbringenden Leistungen. Fehlen einzelne Leistungen oder sind einzelne Vertragsdetails für die Bauausführung lediglich etwas ungenau formuliert, hat zumeist der Bauherr das Nachsehen. Doch auch präzise beschriebene Leistungen mit aufweichenden Zusätzen wie “oder ähnlich” bieten für das Bauunternehmen später gern genutzte Schlupflöcher. Aus diesen Gründen ist Bauherren zusätzlich zur juristischen Überprüfung unbedingt auch professioneller Beistand zur Überprüfung des Bauvertrags aus technischer Sicht anzuraten. Eine Checkliste mit den wesentlichen Punkten für die Vorbereitung des Bauvertrages können Sie sich hier heunterladen.

Spielräume auch bei “Festpreisen”

Selbst ein aus Bauherrensicht zunächst attraktiv erscheinender Festpreis für den Hausbau birgt noch erhebliche finanzielle Risiken. So gelten solche Angebote oftmals nur für einen begrenzten Zeitraum, so dass sie durch Verzögerungen im Bau schnell hinfällig sind. Je nach Vertragsdetails zur Bauausführung ist ein Festpreis also vielleicht schon sehr bald kein Festpreis mehr ‒ und der Bauherr sieht sich mit unerwarteten Mehrkosten konfrontiert.

Wann wird welche Zahlung fällig?

Wenn im Bauvertrag Abschlagszahlungen vereinbart werden, die bereits während des Baus fällig sind, müssen diese auch bestimmten, tatsächlich erbrachten Leistungen entsprechen. Vorsicht ist zudem bei Forderungen nach in Vorkasse zu entrichtenden Teilsummen geboten. Wichtig sind diese Fragen nicht allein im Hinblick auf eine angemessen gestaffelte finanzielle Belastung des Bauherren während der Bauzeit, sondern auch für den Fall einer Firmenpleite. Ist das Bauunternehmen nicht mehr in der Lage, den Bau fertigzustellen, kann der Bauherr bereits bezahlte aber noch nicht erbrachte Leistungen nicht mehr einfordern und bleibt auf den Kosten sitzen. Um dieses Szenario schon in Vorfeld über die Vertragsdetails zur Bauausführung auszuschließen, empfiehlt sich die Vereinbarung einer durch die Baufirma bereitzustellenden Sicherheit von 10 Prozent der gesamten Bausumme für den Fall der Fälle.

Den Zeitplan genau festlegen

Gerade bei den Zeitangaben tendieren Baufirmen nicht selten dazu, sich für den Bauprozess willkommene Spielräume zu verschaffen ‒ auf Kosten der Bauherren. Bloße Absichtserklärungen und vage Angaben über Zeiträume und Zeitpunkte machen es dem Bauherren später schwer bis unmöglich, Bauverzögerungen nachzuweisen und seine Rechte für solche Fälle einzufordern. Auch in diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass manche Arbeiten bereits vor Baubeginn erledigt werden müssen, so dass auch hierfür ein genauer Zeitplan mit konkreten Daten auszuhandeln ist. Wer der Baufirma für die Möglichkeit des Überschreitens von Fristen Vertragsstrafen in den Vertragsdetails zur Bauausführung androht, sitzt als Bauherr am Ende am längeren Hebel, wenn Verzögerungen eintreten.

Und nach der Fertigstellung?

Die Dauer der Gewährleistung eines Bauunternehmens für eventuell nach Fertigstellung eines Hauses auftretende Mängel beträgt fünf Jahre. Doch im Falle einer Pleite der Baufirma während dieser Zeit muss der Bauherr die Mehrkosten aus eigener Tasche begleichen. Hierfür lässt sich die Gewährung einer Sicherheit von 5 Prozent der Bausumme vereinbaren. Ein Bau weist so gut wie immer Mängel auf. Untersuchungen zufolge im Durchschnitt sogar mehrere Dutzend, was Mehrkosten nach sich zieht, die schnell im fünfstelligen Bereich liegen können. Demnach sind die Vertragsdetails bei der Bauausführung auch für die Zeit nach Abschluss der Bauarbeiten genau zu prüfen.

Bevor Sie das Protokoll zur Bauabnahme unterzeichnen, prüfen Sie ihr neues Heim auf Herz und Nieren. WICHTIG: Unterzeichen Sie bei Mängeln NICHT das Abnahmeprotokoll. Bestehen Sie zuvor auf die Beseitigung der Mängel. Grundsätzlich ist es bei der Bauabnahme dringend anzuraten, ein Fachmann mit dabei zu haben. Idealer Weise, ist das Ihr Architekt, der Sie als Bauherr betreut hat. Mängel, die nach der Übergabe und Unterzeichnung der Abnahme zu Tage treten, unterliegen in der Regel der Gewährleistung, jedoch zeigt hier die Erfahrung, dass die Mängelbeseitigung vor der Abschlusszahlung - und somit vor der Unterzeichnung des Abnahmeprotokolls- reibungsloser erfolgt.

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