gesetzliche Regelungen zur Mängelbeseitigung nach BGB

 

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Ausgabedatum: Juni 2014

 

 

 

Mängelbeseitigung
Fristen und gesetzliche Regelungen

 

Bei jedem Hausbau treten während der Bauphase aus Sicht des Bauherren Mängel auf. Rechtlich steht es ihm zu, die vertragsgemäße Ausführung der Bauarbeiten durchzusetzen. Aber der Gesetzgeber hat sehr genau geregelt, unter welchen Voraussetzungen ein Bauherr gegen ein Bauunternehmen oder einen Handwerksbetrieb Ansprüche auf Mängelbeseitigung durchsetzen kann und wann seitens des Auftragnehmers kein Nacherfüllungsanspruch besteht.

 

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Sofern Bauherren mit ihren Vertragspartnern nicht ausdrücklich eine andere Regelung vereinbaren, gelten für die jeweiligen Rechte und Pflichten der beteiligten Bauparteien die Bestimmungen des bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB).. Im Folgenden sind die wichtigsten gesetzlichen Regelungen rund um die Mängelbeseitigung beim Hausbau zusammengefasst.

 

Der Mängelbegriff und der Nacherfüllungsanspruch

 

Was genau ein Mangel ist, wird in § 633 des BGB festgelegt. Ein Mangel liegt nicht nur dann vor, wenn die Ausführung in einem bestimmten Bereich aus technischer Sicht nicht einwandfrei ist, sondern auch dann, wenn sie nicht den vertraglich vereinbarten Details entspricht. Das heißt: nicht nur eine beschädigte, nicht funktionierende oder unsachgemäß eingebaute Dusche ist ein Mangel, sondern auch eine von den vertraglichen Vereinbarungen abweichende Duschtasse ‒ selbst wenn sie einwandfrei verbaut wurde. Zudem bezieht das BGB nicht nur Sachmängel, sondern auch Rechtsmängel ein und gilt überdies sowohl für Baumaterialien, die in vom Vertragstext abweichenden Mengen oder falsch geliefert wurden.

 

Der Auftragnehmer hat nur dann die Haftung zu übernehmen, wenn ihm auch eine Chance eingeräumt wird, den Mangel zu beseitigen. In Verbindung mit diesem “Nacherfüllungsanspruch” hat ein Bauunternehmer die Wahl, ob er den Mangel beseitigt oder die gesamte Leistung neu erbringt. Verweigern kann er die Nacherfüllung, wenn sie mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist (§ 635 BGB), wenn ein offenbares Missverhältnis zum Leistungsinteresse des Bauherren besteht, oder wenn die Leistung unzumutbar ist (§ 275 Abs. 2 bzw. 3 BGB).

 

Die Fristsetzung

 

Wenn keiner der genannten Gründe für die Verweigerung der Nacherfüllung vorliegt, kann und muss der Bauherr dem Unternehmer eine Frist für die Beseitigung des Mangels setzten. Lässt der Auftragnehmer die Frist jedoch verstreichen, ohne die Nacherfüllung zu erbringen, kann der Auftraggeber den Mangel selbst oder durch Dritte auf Kosten des Bauunternehmens beseitigen oder dessen Werklohnanspruch entsprechend mindern (§ 637, § 638 BGB). Doch auch in diesem Punkt gibt es Ausnahmen. Nicht notwendig ist die Fristsetzung, wenn die Nacherfüllung seitens des Auftragnehmers bereits einmal fehlgeschlagen ist, wenn er die Erbringung weiterer Leistungen verweigert oder wenn ihm die Nacherfüllung nicht zumutbar ist.

 

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Anspruch auf Schadensersatz

 

Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Bauherr auch Ansprüche auf Schadensersatz geltend machen. Ist der Tatbestand der Pflichtverletzung (§ 280 BGB) erfüllt, kann er sich als Auftraggeber auf die allgemeinen Bestimmungen des Leistungsstörungsrechtes berufen. Dies gilt auch für mangelhafte Leistungen und den Leistungsverzug durch den Auftragnehmer. Da hierbei grundsätzlich ein Verschulden des Auftragnehmers vorausgesetzt wird, muss er in Fällen der Leistungsverzögerung zuvor in Verzug gesetzt worden sein (§ 286 BGB), also eine gesetzte Frist verstreichen lassen haben, damit der Bauherr einen Anspruch auf Schadensersatz geltend machen kann.

 

In diesem Zusammenhang ist zwischen dem Anspruch auf “Schadensersatz neben der Leistung“ und “Schadensersatz statt der Leistung” zu unterscheiden. Für letzteren müssen zusätzliche Voraussetzungen erfüllt sein. Damit der Bauherr ein Recht auf Schadensersatz statt der Leistung geltend machen kann, gibt es zwei Szenarien. Entweder muss die gesetzte Frist zur Nacherfüllung ergebnislos verstrichen sein (§ 281 BGB), der Auftragnehmer Nebenpflichten verletzt haben und die Pflichtverletzung so schwerwiegend sein, dass das Festhalten am Vertrag unzumutbar ist (§ 282 BGB). Oder aber die Erbringung der Leistung muss dem Auftragnehmer nicht möglich oder nicht zumutbar sein, wobei er das Leistungshindernis rechtzeitig hätte erkennen müssen (§ 283, § 311a BGB). Hat der Auftraggeber ein Recht auf Schadensersatz, kann er dies auch geltend machen, indem er Ersatz für von ihm erbrachte Aufwendungen verlangt (§ 284 BGB).

 

Anders als es noch in älteren rechtlichen Bestimmungen vorgesehen war, führt nun auch schon eine einzige ergebnislose Fristsetzung unmittelbar, also ohne Nachfristsetzung mit Ablehnungsandrohung, zum Schadensersatzanspruch für den Bauherren. Zudem kann ein Schadensersatzanspruch nach § 325 BGB grundsätzlich auch neben einem Rücktritt vom Vertrag geltend gemacht werden.

 

Zu beachten ist bei alledem, dass das Geltend machen eines Schadensersatzanspruchs für den Auftraggeber auch Konsequenzen hat. So ist in solchen Fällen der Erfüllungsanspruch nach § 281 Abs. 4 BGB ausgeschlossen und der Auftragnehmer hat das Recht, bereits erbrachte Leistungen zurückzufordern (§ 281 Abs. 4 bzw. 5 BGB). Daher ist es ratsam, bei Ausführungsmängeln Schadensersatzansprüche nicht sofort geltend zu machen, sondern vorerst anzukündigen oder sie sich zumindest ausdrücklich vorzubehalten.

 

Die Inverzugsetzung

 

Eine Inverzugsetzung des Bauunternehmers durch den Bauherren muss üblicherweise in Form einer Mahnung erfolgen. Nicht notwendig ist eine Mahnung bei kalendermäßigen Bestimmungen für die Frist zur Fertigstellung, bei der endgültigen Weigerung zur Erbringung der Leistung durch den Auftragnehmer oder bei drohender Gefahr (§ 286 Abs. 3 BGB).

 

Rücktritt vom Vertrag

 

Der Auftraggeber kann den Rücktritt vom Vertrag erklären, wobei zu beachten ist, dass hierfür ein Verschulden des Auftragnehmers nicht grundsätzlich vorausgesetzt wird.

 

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Dabei gelten allerdings wichtige Voraussetzungen. Zunächst muss eine Verletzung der Leistungspflichten (in Bezug auf Sach- und Rechtsmängel) vorliegen und eine Frist zur Nacherfüllung ergebnislos verstrichen sein (§ 323 BGB). Außerdem muss eine wesentliche Verletzung von Nebenpflichten vorliegen, durch die das Festhalten am Vertrag unzumutbar wird (§ 324 BGB), oder aber es muss die Unmöglichkeit oder Unzumutbarkeit der Leistung festgestellt werden (§ 326 BGB). Ist die Unmöglichkeit der Leistungserbringung vom Bauherren zu vertreten, bleibt dem Auftragnehmer der Anspruch auf die Gegenleistung vorbehalten (§ 326 BGB).

 

Nach § 323 Abs. 4 BGB kann der Auftraggeber schon vor der Fälligkeit der Leistung vom Vertrag zurücktreten, wenn zu diesem Zeitpunkt offensichtlich ist, dass die Voraussetzungen für einen Rücktritt eintreten werden. Umgekehrt hat der Auftragnehmer das Recht zur Verweigerung einer Leistung, wenn absehbar ist, dass sein Anspruch auf die Gegenleistung durch nicht ausreichende Leistungsfähigkeit des Auftraggebers bedroht ist und dieser auch auf entsprechendes Verlangen keine Sicherheit leistet (§ 321 BGB).

 

Die Abnahme

 

Die Abnahme ist die Entgegennahme eines Werkes, einhergehend mit der Anerkennung, dass dieses Werk in der Hauptsache vertragsgemäß ausgeführt worden ist. “In der Hauptsache heißt”: die Abnahme kann bei vorliegenden Mängeln verweigert werden, allerdings nicht bei unwesentlichen Mängeln (§ 640 BGB). Bei Uneinigkeit in der Frage, ob eine vertragsgemäße Fertigstellung vorliegt, oder nicht, kann der Auftragnehmer einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen mit der Aufgabe betrauen, die Angelegenheit zu prüfen. Stellt der unabhängige Sachverständige die mängelfreie und vertragsgemäße Ausführung des Werkes fest, stellt er eine Fertigstellungsbescheinigung aus und der Auftraggeber muss die Leistung bezahlen (§ 641 BGB).

 

Die Verjährung

 

Für die Leistungen zur Errichtung eines Bauwerks (inklusive Planungsleistungen) gilt nach BGB eine 5-jährige Verjährungsfrist. Für an einem Grundstück erbrachte Leistungen sieht das BGB eine 2-jährige Verjährungsfrist vor. Grundsätzlich beginnen diese Fristen mit der Abnahme des Werkes und haben Gültigkeit für die oben beschriebenen Rechtsansprüche auf Gewährleistung und Schadensersatz sowie für das Recht auf einen Rücktritt vom Vertrag bei Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen.

 

In anderen Fragen gilt eine allgemeine Verjährungsfrist von 3 Jahren. So etwa für Werklohn- und Honoraransprüche auf Seiten des Bauunternehmers, der Architekten und Ingenieure. Die 3-jährige Verjährungsfrist gilt außerdem bei arglistigem Verschweigen eines Mangels oder bei einem so genannten Organisationsverschulden seitens des Unternehmers. Fristbeginn ist dabei grundsätzlich der Schluss des Jahres, in dem (nach der Abnahme der Leistung durch den Bauherren bzw. durch die Vorlage der prüffähigen Rechnung) der Anspruch entstanden ist (§ 195, § 199 BGB). Dabei gilt: Erst wenn der Auftraggeber von allen anspruchsbegründenden Umständen (insbesondere also über etwaige Mängelursachen) in Kenntnis bzw. nicht grob fahrlässig in Unkenntnis derselben ist, beginnt aus rechtlicher Sicht die Frist.

 

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Werden später Ansprüche gerichtlich geltend gemacht, tritt die Hemmung der jeweiligen Verjährungsfrist ein. Spätestens sechs Monate nach einer rechtskräftigen Entscheidung oder nach entsprechend langem Stillstand des Verfahrens endet diese Hemmung jedoch wieder.

 

 

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