Die Bewertung von Immobilien beim Hauskauf

 

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Ausgabedatum: November 2012

 

 

 

Der Hauskauf - worauf ist zu achten
die Immobilienbewertung - Details und Feinheiten

 

Der Kauf eines Hauses will gut überlegt sein. Selbst wenn ein Objekt gefunden ist, das den eigenen Erwartungen an Lage, Umgebung, Grundstück, Größe, Zustand, Aufteilung, Ausstattung und anderes mehr entspricht, stellt sich noch eine gewichtige Frage: Ist der angegebene Kaufpreis angemessen oder möglicherweise zu hoch angesetzt? Daraus ergeben sich wiederum Fragen, die ebenfalls nicht ohne Weiteres zu beantworten sind: Wie lässt sich die Angemessenheit von Immobilienpreisen ermitteln? Auf welcher Grundlage kann ich in der Frage nach dem Kaufpreis argumentieren? Was alles spielt dabei eine Rolle? An wen kann ich mich in dieser Angelegenheit wenden?

 

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Auf diese Fragen rund um die Bewertung beim Hauskauf sind hier Antworten zusammengetragen, die Kaufinteressierten helfen, die Immobilienbewertung richtig anzugehen und böse Überraschungen zu vermeiden.

 

Welche Bewertungsverfahren gibt es?

 

Schon die Begrifflichkeiten im Bereich der Immobilienbewertung wirken auf viele abschreckend. Im Hinblick auf die unterschiedlichen Bewertungsverfahren ist hier für potentielle Hausbesitzer die Übersicht jedoch schnell wieder hergestellt. In Deutschland kommen vor allem drei klassische, durch die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelte Bewertungsverfahren zur Anwendung.

 

Das Sachwertverfahren wird vor allem bei der Wertermittlung von speziellen Industrieanlagen, Infrastruktureinrichtungen oder kulturellen Institutionen eingesetzt.

 

Das Ertragswertverfahren wird vor allem in der Bewertung von Renditeobjekten wie Unternehmen und vermieteten Immobilien angewandt.

 

Das Vergleichswertverfahren ist hingegen für den Verkauf von Immobilien als Wohneigentum das Mittel der Wahl. Es hat den Vorteil, dass in ihm der Marktwert des jeweiligen Hauses im Verhältnis zu ähnlichen Objekten und damit zur aktuellen Marktlage so objektiv wie möglich ermittelt werden kann.

 

Worauf ist bei der Bewertung eines Hauses zu achten?

 

Die Immobilienbewertung ist ein komplexer Prozess. Um im Vergleichswertverfahren (§ 15 ImmoWertV) ein möglichst zuverlässiges Ergebnis zu erhalten, ist eine Vielzahl von Aspekten zu berücksichtigen. Nur so können alle Stärken und Schwächen eines Objektes festgestellt werden und in den Vergleich mit anderen Immobilien eingehen.

 

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Basisinformationen

 

Die Grundlage der Bewertung beim Hauskauf bilden Basisinformationen über die Immobilie: Adresse, Angebotspreis, Baujahr, Wohnfläche, Unterkellerung und besondere bauliche Merkmale wie Balkons, Terrassen oder Garagen. Zudem stellen sich hinsichtlich der Wertermittlung diese grundlegenden Fragen: Ist das Haus vermietet? Sind die Erschließung der Anschlüsse für Strom, Wasser usw. bezahlt? Oder werden noch Erschließungskosten anfallen? Informieren Sie sich auch bei den zuständigen Gemeinden. Auch hier werden sogenannte „Erschließungsbeiträge“ oder auch „Straßenbaubeiträge“ auf die Grundstückseigentümer umgelegt.

 

Lage und Umgebung

 

Den nächsten wichtigen Komplex bilden Lage und Umgebung des Objekts. Wie ist die Verkehrsanbindung des Grundstücks? Welche Infrastruktureinrichtungen und Einkaufsmöglichkeiten gibt es in der Nähe? Welchen Eindruck vermittelt die Nachbarschaft? Welche etwaigen Faktoren für das Entstehen von Lärm, Geruch, Erschütterung oder Strahlung sind zu bedenken? Ob Industrieanlage, Bauernhof, Glockenturm, Hochspannungsleitung oder Straßenbahn: mögliche Beeinträchtigungen gibt es viele - und sie alle haben Auswirkungen auf den Wert einer Immobilie. Außerdem ist auch die Sonneneinstrahlung zu verschiedenen Tages- und Jahreszeiten und deren Auswirkung auf die Lichtverhältnisse im Hausinneren zu bedenken. Auch die Aussicht spielt eine Rolle: ob von den Fenstern aus ein idyllisches Seeufer oder ein Industriegebiet vor Windkraftanlagen zu sehen ist, ist für die Bewertung beim Hauskauf durchaus relevant.

 

Beschaffenheit von außen

 

Detailliert zu erfassen ist zudem die äußere Beschaffenheit des Objektes: Art und Zustand der Einfriedung, Bepflanzung, Zufahrt, etwaige Altlasten im Untergrund, Gewässer in der Umgebung (Hochwassergefahr), Bauweise des Hauses und möglicher Anbauten, Art und Zustand der Dacheindeckung, Beschaffenheit der Fassade, durchgeführte Maßnahmen zur Gebäudedämmung. Defekte Dachsteine oder Dachziegel könnten z.B. ein Hinweis auf versteckte Feuchtigkeit geben. Hier sollte ein genauer Blick sowie eine Feuchtigkeitsmessung an der innen liegenden Seite erfolgen.

 

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Ausstattung und Zustand von innen

 

Aufwendig aber für die Bewertung beim Hauskauf unerlässlich ist außerdem ein genaues Bild von der Ausstattung im Inneren des in Frage stehenden Hauses. Neben Fragen der allgemeinen Raumaufteilung können auch Alter und Ausführung von Elektroinstallationen, Wasser- und Abwasserversorgung, Heizungsanlage sowie Art und Zustand der Fenster, Türen und Böden großen Einfluss auf den Wert haben. Ebenfalls wichtig sind die genauen Ausstattungen und deren Alter in Küche und Bad. Dasselbe gilt für Art, Umfang und Kosten eventuell durchgeführter Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen sowie etwaige Wasserschäden, Feuchtigkeit oder Schimmel im Gebäude - insbesondere im Keller. Unser Tipp: Nehmen Sie oder lassen Sie unbedingt stichpunktartig Feuchtigkeitsmessungen vornehmen. Feuchtigkeit in den Wänden kann nicht grundsätzlich mit bloßem Auge zu erkennen sein. Auch können kürzlich durchgeführte Anstriche ein falsches Bild vermitteln.

 

Vorliegende Unterlagen

 

Je mehr qualifizierte Unterlagen zu einem Objekt vorliegen, desto besser. Neben Lageplan und Flurstücksnummer, Grundbuchauszug und Bebauungsplan sind hier vor allem eventuelle Sachverständigengutachten, Wärmeschutznachweis (EnEV - Bundesgesetz), aktuelle Nebenkostenabrechnungen und Schornsteinfegerprotokolle zu nennen.

 

Fazit: Guter Rat ist unverzichtbar, muss aber nicht teuer sein

 

Eine Wertermittlung “über den Daumen” ist beim Hauskauf nicht möglich. Für eine solide Argumentationsbasis bei Preisverhandlungen ist daher sachverständige Hilfe unerlässlich. Im Internet bieten Immobilienportale sehr kostengünstige Pakete für die Immobilienbewertung im Vergleichswertverfahren an. Die Kaufinteressenten müssen hierfür entsprechende Checklisten ausfüllen und erhalten auf der Grundlage ihrer Angaben eine ungefähre Einschätzung des Vergleichswerts.

 

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Wer aber möglichst genau und zuverlässig wissen möchte, was ein spezifisches Objekt nach Marktlage wert ist, sollte ein individuelles Wertgutachten erstellen lassen. Beispielsweise auf der Grundlage einer eingehenden Begehung des Hauses mit dem Architekten des Vertrauens lässt sich vor dem Hauskauf eine wirklich qualifizierte Bewertung vornehmen.

 

 

 

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